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广州物业维修基金第一案 业主告赢了开发商 
2005-2-25 15:19:00 
  由于1998年施行的《广东省物业管理条例》和后来出台的国务院《物业管理条例》规定不一,许多开发商借此拒交维修资金,因此引发了不少矛盾。2003年东山区东悦居的李女士以开发商不给其缴纳物业维修基金为由,首次把开发商广州市东华实业股份有限公司告上法院,被称为“广州维修基金第一案”。记者昨日获悉,在经历诉讼被裁定驳回、上诉后获得支持撤销驳回裁定、开庭审理等一年多的周折之后,东山区法院近日作出判决,要求开发商东华公司按有关规定缴纳物业维修资金。一审胜诉给小业主们带来了意外的惊喜,他们已着手准备提起集体诉讼。而东华公司也根据法律程序,向广州市中院提起上诉。 



  原告:开发商没掏钱建维修基金 





  据原告李女士表示,她所居住的小区东悦居的开发商东华公司于1998年10月1日后取得楼宇商品房销售许可证,她于1999年8月8日与开发商签订《商品房预售合同》,花了70多万购买了东悦居一套90多平方米的房子。当时合同中无约定该单元维修基金由业主支付。后来东悦居小区已成立业主委员会,但还是一直没有依规定建立小区的物业管理维修基金。 





  根据《广东省物业管理条例》第32条的规定,物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会。但东悦居小区业主委员会一直没有收到上述维修基金,该笔维修基金总金额高达190万元。被告的行为已损害了原告作为业主的合法权益,请求法院判令被告依法缴纳维修资金。 





  被告东华公司则认为,维修基金这笔钱应该业主自己来掏。根据建设部1999年1月1日实施的《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》规定:“商品房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%~3%的比例向销售房单位缴交维修基金。” 





  被告:维修基金应由业主掏 





  根据建设部和财政部有关规定,物业维修基金的使用和分摊原则是“谁受益、谁负责”。本案中,东悦居物业的共用单位和共用设施设备是为业主服务的,而被告作为建设单位并不能从中得到任何受益,原告作为共用部位和共用设施设备的直接受益者,理应承担交纳物业维修基金的责任。 





  法院:开发商应缴纳维修资金 





  东山区法院审理此案后,在今年1月28日作出一审判决。法院认为:原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示,为合法有效合同,原、被告之间的商品房买卖关系依法成立。而本案争议的焦点在于谁是交纳首期专项维修资金的义务主体。根据广州市国土房管局2003年9月5日发出的关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知精神,东悦居小区的商品房预售许可证核发于1999年3月24日,原、被告签订合同的时间为1999年12月9日,双方未在《商品房预售合同》约定由谁交纳首期专项维修资金等事实,交纳该专项维修资金的标准可参照上述通知规定的住宅建筑面积40元/平方米计算,被告应按原告购房建筑面积93.10平方米及每平方米40元计,将原告房子的专项维修资金3724元按规定存入中国农业银行广州市北秀支行的专项维修资金专用账户。 





  律师:物业管理条例不能溯及既往 





  为什么国务院《物业管理条例》生效以后,原来的物业维修基金还要开发商来缴纳?广东南方福瑞德律师事务所律师汤哨锋表示,2003年9月1日起施行的《物业管理条例》是国务院的行政法规,1998年10月1日起施行《广东省物业管理条例》是地方性法规,前者是上位法,法律效力比后者要高,当两者出现分歧时,应以国务院的《物业管理条例》为准。但根据法不溯及既往的原则,上位法并没有溯及既往的效力,1998年10月1日到2003年8月31日这一时间段适用法律还应该是生效的《广东省物业管理条例》,这一时间段的物业维修基金由开发商缴纳。