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租赁合同可单方解除吗? 
2005-2-17 14:44:00 
 问:我在两年前把自有的办公房屋出租给另一公司使用,租期为5年。今年,该地段租价上升,一些中介公司不断打电话给我,报价比以前出租的租金要高得多,我想和原承租公司解除合同,并按合同规定支付相当于三个月租金的违约金,却遭到原承租公司的反对,认为解除合同应在承租公司同意的情况下进行违约处罚,但如果承租公司不同意解除合同,我就不能强行要求解除合同。我该怎么办?读者刘先生 



 



  答:广东伯方律师事务所陈敏律师认为,《租赁合同》是否可以单方解除,要视乎合同条款的具体约定。如果合同约定“一方在合同期满前可以提出解除合同,但需向对方支付补偿金(或提前几个月提出解除合同的要求)”,这样的《租赁合同》可以单方解除。但如果合同约定“合同双方不得随意解除合同,一方无故解除合同,另一方有权要求对方支付违约金”,则不能单方解除。 



  陈敏律师认为,实际上,前者约定的是解除的条件,而后者约定的是单方解约的违约责任。违约责任并非违约权利,它是对违约者的制裁,违约方不能将愿意承担违约责任作为违约的理由。根据法律规定,要求继续履行合同是守约方基本的合同权利。在一方违约的情况下,另一方有权选择是继续履行合同还是终止合同,要求对方承担违约责任。就《租赁合同》而言,如果没有特别约定提前解除的条件,业主单方要求解除合同,只有一种情况会得到支持(仍应承担违约责任),那就是将房屋收回自住。但本案例中所述的房屋并非住宅而是办公用房,不存在收回自住的问题,因此也不能以这个理由单方解除合同。